La vente d’une résidence principale est fiscalement avantagé puisque celle-ci bénéficie d’une exonération d’impôt sur les plus-values réalisées. Bien que cette exonération soit quasi-automatique, les services fiscaux sont très vigilants et peuvent annuler cette exonération dans certains cas. Alors si vous envisagez de vendre votre résidence principale actuelle pour construire une nouvelle habitation avec un lotisseur de Nantes, par exemple, découvrez ci-après quelles sont les situations qui peuvent mettre en danger l’exonération à laquelle vous avez droit.
Bien vérifier les conditions de la résidence principale
La résidence principale est par définition l’habitation dans laquelle habite en permanence une personne. Il va de soi que les autres biens immobiliers comme des maisons de vacances, des résidences secondaires, ne peuvent pas être considéré ainsi. De plus, une personne ou un foyer fiscal ne peut avoir qu’une seule résidence principale.
Pour caractériser la résidence principale, le fisc s’appuie essentiellement sur le critère de la résidence habituelle et effective du vendeur, charge à ce dernier de prouver par tout élément en sa possession qu’il occupait bien cette résidence le plus clair de son temps. En général, il faut y résider plus de 6 mois dans l’année.
De plus, dans le cadre d’une vente, il faut que le logement cédé soit la résidence principale au jour de la cession. De fait, sont donc exclus , des biens qui auraient été occupés à titre de résidence principale puis mis en location à de la famille ou des tiers, à titre gracieux comme à titre onéreux, ou même un bien sui serait devenu vacant.
Les cas d’annulations de l’exonération
Il peut arriver que certains propriétaires d’une résidence principale déménagent juste avant la signature de l’acte définitif de vente. Dans ce dernier cas, le fisc peut considérer (il y a une jurisprudence à ce sujet) que le bien était vacant au moment de la vente.
Dans ce cas, les services des impôts peuvent reconsidérer le statut de résidence principale (même pour quelques jours) et donc supprimer l’exonération d’impôts sur la plus-value à laquelle tout vendeur peut avoir droit.
Toutefois, lorsque le propriétaire a déménagé avant la signature de l’acte définitif de vente, l’exonération sera maintenue à son bénéfice, dans les cas suivants :
- Le vendeur occupait le bien au moment où celui-ci a été mis en vente
- Le bien n’a pas fait l’objet d’une location ou d’une occupation gratuite par un tiers
- La vente s’est réalisée dans un délai considéré comme normal.
Dans une situation économique normale, il est considéré qu’un délai d'une année constitue le délai maximal. Mais attention, ces éléments sont à l’appréciation de l'administration fiscale compte tenu de différents paramètres :
- Les conditions locales du marché immobilier
- Le prix demandé
- Les caractéristiques particulières du bien
- Les démarches effectuées par le vendeur
En ce qui concerne le prix demandé, le fisc peut considérer que ce dernier était trop élevé pour le bien et le marché, et que cela a conduit à un délai trop long. Il peut alors annuler l’exonération sur les plus-values.
Enfin, il appartient au vendeur de démonter (si les services fiscaux le demandent) qu’il a bien réalisé toutes les démarches possibles pour mettre en vente son bien : annonces dans la presse, sites internet, mandats avec des agences immobilières, etc. S’il est dans l’incapacité de prouver ces actions, les impôts peuvent taxer la plus-value.
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