Jeudi 19 août 2021
Si vous hésitez entre l’achat d’un terrain chez un lotisseur du Morbihan ou d’un terrain agricole pour faire construire, vous devez savoir quelles règles s’appliquent à ces derniers pour choisir en toute connaissance de cause. En effet, la construction sur un terrain agricole est en théorie interdite et s’il existe des exceptions, elles sont toutefois délicates à mettre en œuvre.
Qu’est-ce qu’un terrain agricole ?
Le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols est le document officiel qui statue et classifie par zones les terrains d’une commune. Ces zones sont soit urbaines, à urbaniser, naturelles et forestières ou enfin agricoles. On ne peut qualifier de zone agricole uniquement les terres de la commune qui sont à protéger au vu de leur potentiel agronomique, biologique ou économique.
Pour identifier les zones ou les terrains agricoles, il suffit de consulter le document local d'urbanisme en mairie.
Que peut-on construire sur un terrain agricole ?
En théorie, un terrain agricole est non constructible. Néanmoins, il existe des exceptions et celles-ci s’adressent uniquement aux agriculteurs. Dans les faits, un agriculteur peut avoir une dérogation pour construire sur un terrain agricole. Pour cela, il faudra qu’il prouve qu’une exploitation agricole existe, qu'elle soit de nature forestière, pastorale ou agricole au sens traditionnel.
De plus il faudra que la construction :
- Soit en lien direct avec l'activité agricole : on ne peut pas construire un hangar à cochon sur un élevage de canards par exemple.
- Soit nécessaire à l'exercice de l’activité
- Dans le cas d’une habitation, elle devra être indispensable à l’agriculteur en démontrant que la présence rapprochée et permanente est nécessaire.
- Soit un prolongement de l'activité agricole avec une compatibilité avec l’activité existante.
Le document local d'urbanisme peut préciser ces dispositions.
L’agriculteur devra faire une demande d’autorisation d'urbanisme en mairie. Les renseignements fournis pour sa délivrance doivent être stables pendant 18 mois à partir de sa délivrance : il est impossible par exemple de faire une demande et de clore l’activité de l'exploitation agricole, juste après l’obtention du certificat d’urbanisme.
Peut-on rendre un terrain agricole constructible ?
Il existe néanmoins une autre solution pour un propriétaire de terrain agricole. C'est de demander le déclassement du terrain. Il faut, dans ce cas, se rapprocher de la commune ou communauté de communes et du service d’urbanisme qui s’occupe des changements de zonage.
Il faut pouvoir avancer certains arguments pour justifier le déclassement. Ceux-ci peuvent être variables, mais les plus courants sont :
- La petite taille du terrain qui ne peut recevoir une activité agricole
- La proximité d’une habitation en limite de terrain pour justifier d’une extension
- Des accès à la voirie et aux réseaux qui sont à proximité
Il faut toutefois se préserver de certains problèmes éventuels comme la création de nuisances ou ne pas nuire à des projets communaux.
Comme on le voit, ces possibilités sont étroites et délicates. Elles demandent souvent un peu de négociations avec les élus ou tout au moins de prendre la température auprès d'eux afin de connaître leurs intentions. De plus, une demande de modification de zonage doit relever de l’intérêt général pour qu’elle soit acceptable et cela s’avère assez rare.
Enfin, le maire n’est pas seul décideur : il doit aussi obtenir un avis conforme de la Commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF).
Il existe toutefois des possibilités de recours en justice, mais il faut savoir que vous vous embarquez alors dans des longues procédures souvent sources de conflits difficiles.
Dans tous les cas, les demandes de construction d’une maison située à moins de 100 mètres de bâtiments existants ont beaucoup plus de chances d’aboutir que les autres. Les constructions très isolées ont un taux d’acceptation très faible.
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