Comment investir dans l’immobilier avec succès : nos conseils

Voici 4 conseils pour investir avec succès dans l’immobilier, minimiser les risques de pertes et maximiser votre rentabilité
Jeudi 28 octobre 2021
Maison neuve Morbihan

Investir dans l’immobilier n’est pas une science exacte et les gains ne sont pas garantis. Mais il existe des fondamentaux à respecter pour tout investisseur immobilier : ils seront les garde-fous contre des erreurs de jugement importantes.  Nous les avons rassemblés ci-dessous en 4 règles d’or à suivre et qui sont valables aussi bien pour acheter un appartement en ville, faire construire une maison individuelle avec un lotisseur du Morbihan ou encore investir dans des locaux commerciaux.

Avoir une stratégie d’investissement

Investir dans l'immobilier suppose toujours au préalable de définir une stratégie d'investissement et de s’y tenir. Celle-ci devra avoir été définie compte tenu de vos moyens, l’état du marché, les perspectives d’avenir et vos envies personnelles.

Cette stratégie pourra s’articuler sur :

  • Des achats de biens d’un même type
  • Un moyen de financement
  • Une cible de locataires
  • Une zone géographique

Plus votre stratégie d'investissement sera précise sur ces 4 points plus elle vous offrira une sorte d’expertise à moyen terme, une baisse des coûts fixes et une meilleure connaissance de la clientèle que vous pouvez avoir.

Il est bien évident que votre stratégie peut être amendée ou largement modifiée au fil du temps, mais il est conseillé de procéder avec prudence. Privilégiez toujours les tendances de long terme plutôt que les modes passagères. 

Enfin, pour les aspects purement financiers de votre stratégie (financement, fiscalité) ou légaux, faites-vous aider de professionnels expérimentés qui pourront vous conseiller ou vous accompagner. N’hésitez pas à en consulter plusieurs avant d'arrêter votre choix sur ceux qui accompagneront vos investissements.

Privilégier des options fiscales intéressantes

Une bonne optimisation de votre investissement immobilier doit obligatoirement passer par une stratégie fiscale adaptée à votre situation personnelle et patrimoniale. Il serait malheureux de faire des investissements immobiliers dont les bénéfices partiraient en impôts supplémentaires.

En effet, le niveau d’imposition sur un investissement immobilier est très largement variable selon le type de bien concerné. Il est donc nécessaire de choisir la bonne option fiscale pour qu’à la fois votre taux d'imposition et votre retour sur investissement vous conviennent.

De plus, il existe aujourd’hui beaucoup de placements immobiliers abrités dans des niches fiscales  comme la location de biens meublés, les dispositifs Pinel ou autre. Ces avantages fiscaux sont souvent conséquents, mais ont des contreparties (choix du bien, plafonds d'investissement, durée de location) qui peuvent limiter les possibilités.

Il convient donc de faire des simulations avant de se lancer et de toujours se renseigner sur la longévité des dispositifs fiscaux choisis.

Cibler ses achats

Même si vous disposez de capitaux conséquents au départ, il est toujours préférable d'être très sélectif dans ses achats. Il ne s'agit pas de toujours acheter à bas prix, mais de toujours acquérir un bien qui convient en tout point à votre cahier des charges.

Sélectionner un bien immobilier nécessite du temps. Il ne faut pas se limiter à peu de visites ou acheter sur un coup de tête dès les premiers biens visités.

Au contraire, il faut se faire une opinion de l’état du marché en visitant bon nombre de biens et en définissant des critères de choix précis.

Au fil du temps, vous saurez très rapidement ce qui convient à votre stratégie d'investissement et sur quels biens vous focaliser pour obtenir de bons rendements.

Toujours calculer son rendement locatif

Le calcul du rendement locatif est la clé de tout bon investissement immobilier avant la plus-value potentielle à la revente (bien plus aléatoire et difficilement prévisible). Vous devez donc calculer celui-ci pour tous les investissements effectués ainsi que l’estimer pour ceux qui sont envisagés.

Il est difficile de donner des fourchettes d’objectif, car ceux-ci dépendent essentiellement du contexte local. Mais, on peut tabler entre 3 et 4 % dans les agglomérations et de 5 à 7 %, voire plus, dans les grandes villes.

Enfin, il ne faut pas oublier que le rendement locatif se calcule en brut ou en net. En brut, c'est le rapport des revenus locatifs annuels ramenés au montant de l’investissement. En net, c’est le même principe, sauf que les revenus locatifs sont diminués des charges et des impôts.

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