Qu'est-ce qu'un lotissement ?

L’essentiel de ce qu’il faut savoir sur un lotissement : sa définition et base juridique et les documents qui le régissent : cahier des charges, règlement du lotissement et association des colotis.
Lundi 26 novembre 2018
Lotisseur Nantes
Si vous souhaitez acheter une maison à Nantes, peut-être vous-êtes-vous posé la question de savoir qu’est-ce qu’un lotissement. En effet, cette notion largement populaire est néanmoins précise d’un point de vue juridique et sur le plan de l’urbanisme. Découvrez alors les spécificités d’un lotissement et sa réglementation avant d’acheter ! 
 

Un lotissement : de quoi s’agit-il ?

Défini par le Code de l’urbanisme, à l’article L442-1, le lotissement d'habitation correspond à « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Plus simplement, il s’agit d’un terrain divisé en plusieurs parcelles qui sont destinées à être bâties. 
Cette opération d’urbanisme est réalisée par un lotisseur qui va viabiliser  les terrains en construisant les routes, l’assainissement, la desserte de l’eau et de l’électricité… Une fois viabilisée, chaque parcelle pourra être vendue pour la construction.
 
 
Néanmoins, la création d'un lotissement est toujours soumise à une autorisation de la commune. La municipalité doit faire établir une enquête pour que des recours de personnes qui pourraient contester l’opération ou se sentir lésées, puissent être déposés. Après enquête et décision, l'arrêté de lotir doit être affiché et rendu public.
 
Le lotisseur doit toujours faire établir un règlement, ainsi qu’un cahier des charges propres à ce lotissement. Il pourra aussi déposer les statuts d'une association syndicale qui rassemble les colotis.
Bien sûr, dans le cadre de la construction de maisons et d’aménagements communs, les ouvrages doivent satisfaire intégralement toutes les prescriptions réglementaires et contractuelles. 
 
Le lotisseur reste notamment responsable de toutes conséquences d’erreurs d'implantation ou de conception qui peuvent être à l'origine des dysfonctionnements des réseaux communs comme celui de l'évacuation des eaux usées, par exemple.
 

Devenir propriétaire dans un lotissement

Devenir propriétaire dans un lotissement signifie que vous devenez propriétaire d’un terrain à bâtir dans un ensemble de terrains régi par une réglementation spécifique. Vous devenez membre d’une association de colotis qui permet de gérer la vie du lotissement, la gestion des espaces et équipements communs. Vous devez aussi vous acquitter des charges communes réparties au prorata de la surface au même titre que dans un immeuble en copropriété.
 
Être propriétaire dans un lotissement impose aussi de respecter un règlement de lotissement et les clauses du cahier des charges. Il est donc indispensable de se procurer ces documents pour en mesurer les impacts sur votre construction et votre vie à l'intérieur du lotissement.
 
Ces règles peuvent concerner beaucoup de choses comme :
  • la hauteur des clôtures
  • le type de plantations autorisées ou interdites
  • la couleur des façades
  • la gestion des ordures
  • l’accès à certains équipements communs.

Lorsque ces règles sont relatives au POS ou PLU applicable sur la commune, elles peuvent être plus exigeantes que ceux-ci mais ne peuvent pas l’être moins. 

Ces règles sont en général valables 10 ans à compter de la délivrance du permis de lotir, mais les colotis peuvent les prolonger et bien sûr les modifier si nécessaire. 
 
Si vous avez pour projet d’acheter un terrain dans un lotissement à Nantes ou ailleurs en Loire-Atlantique afin de faire construire votre maison, pensez à bien vous renseigner sur les règles relatives au lotissement repéré, à savoir les clauses du cahier des charges et le règlement du lotissement.
 
 
Tout d’abord, le cahier des charges, rédigé par le lotisseur, informe les colotis de leurs droits et obligations et définit les règles d’usage, les servitudes du lotissement, la répartition des charges. Le règlement du lotissement, quant à lui, comporte toutes les règles d’urbanisme à respecter concernant la construction, à savoir son implantation, son aspect extérieur, les clôtures, les plantations. 
Ces deux documents vous donneront une idée générale assez précise du futur lotissement dans lequel vous souhaitez bâtir. Ceci vous permettra d’évaluer la pertinence de votre achat et la qualité de vie possible à cet endroit.
 
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