Emprunter sans apport personnel en 2020 : c'est possible !

Réaliser un emprunt sans apport personnel est possible dans certains cas spécifiques. Cela nécessite néanmoins de savoir comment convaincre la banque, négocier son taux d’intérêt et éventuellement compléter son apport par des crédits spécifiques.
Mercredi 22 juillet 2020
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Vous avez un projet d’acquisition de terrain à bâtir avec un lotisseur du Morbihan et vous réfléchissez au financement de votre projet ? Sachez qu’il est encore possible d’emprunter sans apport personnel en 2020 : découvrez comment et dans quelles conditions ! 
 

Qui peut être concerné par l’emprunt sans apport ?

Les banques ont toujours été exigeantes sur l'apport personnel, celui-ci devant souvent représenter un minimum 10 % du prix du projet, hors frais de notaire. Il existe néanmoins des exceptions possibles à cette règle et elles peuvent concerner essentiellement 3 catégories d’emprunteurs :
 
  • Les jeunes à peine entrés dans la vie active et n’ayant que peu ou pas du tout d’économies. Ils doivent alors avoir un bon dossier et un profil intéressant pour convaincre les banquiers
  • Les personnes qui ont une épargne conséquente (assurance-vie, actions, ...etc) mais qui ne veulent pas trop y toucher. Elle peut rassurer l'établissement financier mais le rendement de ces placements devra être supérieur aux taux d'intérêt de l’emprunt pour que cela présente un avantage financier.
  • Les investisseurs en locatif qui financent leur achat par le crédit pour l'optimiser au mieux de manière fiscale.
 

Comment convaincre les banques ?

Décrocher un prêt à 100 % nécessite un peu de talent de persuasion mais aussi de pouvoir démontrer la capacité à rembourser. Des jeunes qui n’ont pas d'économies mais au contraire de bonnes situations professionnelles avec des salaires conséquents auront toutes les chances de convaincre une banque, d’autant plus qu’ils peuvent devenir des clients à long terme.
 
Dans les autres cas, c'est le patrimoine déjà acquis (ou les réserves d'épargne) qui pourront rassurer le banquier. Enfin, l'historique bancaire devra être sans défaut de paiements et sans aucun accroc.
 
Il faut aussi prévoir de justifier l’absence d'apport. Celui-ci peut s’expliquer par votre historique personnel (accidents de la vie...) ou par une stratégie fiscale ou de placement. 
 
En dernier lieu, c’est le rapport à votre banque qui devra vous être favorable : cela peut venir d’une relation commerciale de longue date et d’une confiance mutuelle, ou comme vu plus haut, par la possibilité de changer de banque avec l'obtention de ce crédit.
 

Emprunt sans apport : à quel taux d'intérêt ?

Il est courant d’entendre que les banques offrent les meilleurs taux d’intérêts aux emprunteurs qui apportent au moins 20 % du montant du projet en apport. On pourrait alors croire, qu’à l’inverse, les taux soient élevés si le financement est réalisé sans apport. Dans les faits, c’est un peu plus subtil que ça. 
 
Bien sûr, l’absence d’apport n’incite pas la banque à rogner sur ses marges. Mais si votre situation financière est par ailleurs saine (revenus corrects, pas de prêts à la consommation et historique bancaire propre) vous avez toutes les chances, en faisant jouer la concurrence, d’obtenir un taux compétitif. 
Un bon argument de négociation auprès du banquier sera de mettre en balance l’achat de produits financiers dans son établissement. Si vous souscrivez une multirisque habitation, des comptes sur livrets ou encore à une assurance-vie, vous pouvez obtenir un meilleur taux.
 

Utilisez les prêts constitutifs d'apport personnel

Si vous ne disposez pas d’apport personnel issu de votre épargne, vous pouvez contourner le problème avec des crédits qui peuvent entrer en ligne de compte dans l’apport. C’est le cas par exemple du prêt Action-Logement, de l'épargne-logement ou encore du PTZ dans le neuf. 
Ces sommes pourront figurer à votre apport personnel même si elles sont issues d’un crédit que vous devez rembourser.
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