Investir en SCPI : le mode d’emploi

Si vous souhaitez diversifier vos investissements immobiliers la solution d’investir en SCPI a certainement suscité de l’intérêt chez vous. Mais investir en SCPI n’est pas aussi transparent et simple que d’acheter un terrain auprès d’un lotisseur du Morbihan et il vaut mieux se renseigner au préalable ! 

 

Découvrez alors ci-dessous l’essentiel de ce que vous devez connaître du monde des SCPI, comment y investir et avec quelles précautions minimums pour ne pas prendre trop de risques.

 

Une Société Civile de Placement Immobilier est une structure d’investissement de placement collectif. Lorsqu’une société de gestion crée une SCPI, elle collecte des fonds auprès de particuliers investisseurs. Ces fonds servent à acquérir des terrains, des immeubles de bureaux ou logements, des entrepôts et diverses sortes de biens immobiliers.

 

Les investisseurs deviennent alors détenteurs de parts de la SCPI et donc indirectement de ses biens immobiliers. Ils reçoivent des dividendes de la SCPI qui proviennent de la rentabilité des biens possédés et loués par la SCPI. 

La rentabilité d’un investissement en SCPI dépend donc, comme dans des investissements immobiliers directs, de la santé du marché immobilier, des choix d'investissement et de la gestion des biens. 

 

Acheter des parts de SCPI est relativement simple. Il est possible de choisir des SCPI auprès de son banquier, ou bien d'un conseiller en gestion de patrimoine, sur diverses plateformes internet spécialisées ou bien en direct auprès d'une société de gestion. 

 

Ce choix doit bien évidemment, comme pour tout investissement, être accompagné d’une vérification du sérieux de ce prestataire, notamment s’il vous est inconnu au préalable.

 

L’investissement en SCPI peut s’effectuer aussi bien comptant ou via l’emprunt. Le recours à un emprunt se fait dans les mêmes conditions que pour un prêt immobilier classique. L'établissement prêteur s’assurera de la solvabilité de l’emprunteur et de sa capacité à rembourser cet emprunt.

 

100 % des intérêts d’emprunt pour l’acquisition de SCPI sont déductibles fiscalement. De même, la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI peuvent être séparés. Ceci permet d’acquérir des parts de SCPI, dites “en démembrement”. 

Le nu-propriétaire deviendra pleinement propriétaire des parts à la fin du démembrement pourra alors récupérer les loyers. Ce système est intéressant pour les investisseurs qui sont déjà lourdement fiscalisés et veulent investir sur le long-terme.

 

Comme pour l’achat d’un bien immobilier classique, investir dans une SCPI suppose de se renseigner sur l'investissement proposé : la nature de la SCPI et les biens de son portefeuille. Vous pouvez avoir notamment les adresses de ceux-ci afin de les voir concrètement et vous faire une idée de la pertinence de l’investissement.

 

Il est aussi important de vous pencher sur les brochures d’information annuelles ou trimestrielles de la SCPI, ses statuts et se renseigner sur ses locataires. C’est toujours une information importante, notamment dans les cas d'immeubles de bureaux. La présence de grandes entreprises réputées fiables est toujours un gage de sécurité.

 

Évaluez aussi les frais afin de mesurer avec précision la rentabilité de votre achat. Selon les SCPI, les frais d’entrée sont variables et peuvent parfois être élevées. De même, vérifiez la présence ou non de frais de gestion et leurs montants.

 

Vérifiez aussi, si vous devez sortir de la SCPI avant un certain délai (souvent 5 ans), les montants de pénalités ou frais de sortie qui peuvent être appliqués. Ils peuvent être rédhibitoires et dans ce cas vous devez être certain que vous n’aurez pas besoin de revendre vos parts avant l’expiration de ce délai.

 

Enfin, regardez la date de création de la SCPI : une SCPI ancienne est plus sécurisante et vous avez une meilleure idée de sa gestion en regardant les chiffres du passé. Les SCPI plus récentes sont plus risquées et ne bénéficient pas d’une antériorité qui vous permet de vérifier ses prévisions.