Comment acheter un logement neuf à plusieurs ?

Que vous souhaitiez acquérir un beau manoir familial, une maison dans un lotissement de Loire Atlantique, un appartement au bord de la mer ou une résidence secondaire à la campagne, la question de la forme de l’achat à plusieurs peut se poser fréquemment. En couple, entre amis, entre frères et sœurs ou même avec plusieurs générations d’une famille, il existe de nombreuses formules pour acheter un bien immobilier à plusieurs.

 

C'est le cas de l’indivision, de la SCI ou du régime de la communauté qui restent les moyens principaux de faire ce genre d'opérations sans encombre. Chacun a ses avantages et ces inconvénients et peut répondre à certains cas particuliers.

 

L’achat en indivision est très souvent la solution retenue par les couples en concubinage, les frères et sœurs, ou encore les amis. L’indivision repose sur un principe de parts égalitaires suivant le nombre d'investisseurs ou bien de parts proportionnelles aux montants apportés par chacun (si cela est bien stipulé dans l’acte authentique). L’indivision a toutefois des inconvénients qui peuvent être parfois importants :

 

● Les décisions pour gérer le bien immobilier doivent être prises à l’unanimité. C’est souvent la source de conflits.

● Un des membres de l’indivision peut demander à tout moment le partage ou la vente de sa part. Des conventions de stabilité (limitées à 5 ans) peuvent être signées entre les propriétaires et des droits de préemption peuvent être prévus pour éviter la vente à un tiers extérieur.

 

La Société Civile Immobilière (SCI) est une formule qui offre un cadre juridique plus sécurisé et plus souple pour l’achat immobilier à plusieurs. Dans ce cas, la propriété d’un bien est répartie sous forme de parts sociales. Celles-ci sont proportionnelles aux apports financiers des différents acheteurs. Enfin, des statuts qui peuvent être établis sur 99 ans (avec des clauses de sorties) permettent de régir les ventes de parts.

 

Côté avantages, une SCI peut souscrire à des emprunts auprès d’établissements financiers et elle offre un cadre plus souple pour la gestion puisque les décisions sont prises à la majorité. Enfin, il faut aussi noter des avantages fiscaux puisque la nue-propriété peut être séparée de l'usufruit du bien. C’est souvent une disposition adoptée entre parents et enfants : les parents sont usufruitiers et à leurs décès, les enfants n’ont pas de droits de succession à payer à l’État.

 

Cette possibilité s’applique aux personnes mariées. Les conjoints qui ont choisi la communauté de biens comme contrat de mariage peuvent acheter un bien ensemble : il sera leur propriété commune sans indivision ni parts, comme tous les biens dont ils font l’acquisition.

 

Dans les cas d’absence de contrat de mariage, la communauté est dite réduite aux acquêts : donc un bien acheté ensemble pendant la durée du mariage est réparti en 2 parts égales. Enfin, le régime de l’indivision s’applique de fait pour les couples qui ont un contrat de mariage avec séparation de biens.