Acheter un terrain en secteur diffus : les points à vérifier

Si vous n'achetez pas votre terrain auprès d’un lotisseur de Nantes ou dans un lotissement de la façade Atlantique par exemple, mais auprès d’un particulier, cela s’appelle, en termes d’urbanisme, acheter un terrain en secteur diffus. 

 

Dans ce cas, il y a des précautions à prendre pour s’assurer de la conformité aux règles d'urbanisme, vérifier si le terrain est constructible, identifier les éventuelles servitudes et surtout s’assurer de la qualité du sous-sol. 

 

Les règles d'urbanisme sont essentielles pour la construction d’une maison. Elles régissent les conditions de l’occupation du terrain, les dimensions de l’habitation, son implantation et aussi sa surface habitable, ainsi que parfois d’autres détails.

 

Dans un premier temps, vous devrez vous renseigner sur l’existence ou non d’un plan local d'urbanisme. Il définit les règles d’urbanisme applicables selon des zones et donc l’emplacement de votre terrain déterminera quelles règles s’y appliquent.

 

Le certificat d'urbanisme est aussi important et il détaille les éventuelles servitudes d'utilité publique, l’existence ou non de droit de préemption. Il peut aussi préciser les périmètres de protection d'un monument historique. Enfin, vous y découvrirez toutes les taxes et participations d'urbanisme applicables à votre terrain.

 

Enfin, un certificat opérationnel liste les équipements publics comme les voies et les qui desservent votre terrain. 

 

Lorsque vous achetez auprès d’un lotisseur celui-ci vous fournit une étude du sous-sol où les éventuels risques et pollutions peuvent être identifiés. Dans le cas d’un achat de terrain en secteur diffus, il vaut mieux de prendre des précautions avant d'acheter. 

 

La loi impose aux vendeurs de fournir des documents précisant les éventuels risques potentiels mais vous pouvez faire établir une étude de sol qui vous garantira la qualité du sous-sol et pourra vous renseigner sur les mesures géotechniques à prendre pour la construction.

 

Pensez aussi à consulter l’état des risques et pollutions qui doit dater de moins de 6 mois pour avoir une quelconque valeur.

 

Seul un bornage réalisé par un géomètre-expert validera les limites de la propriété et précisera la surface du terrain. Le cadastre ne fait pas foi pour ces données. Un titre de propriété vous garantit la possession du bien, mais il n’apporte aucune certification des limites du terrain, ni de sa superficie réelle.

 

Beaucoup de terrains comportent des servitudes, c’est-à-dire des contraintes à respecter. Elles peuvent être très variées et il vaut mieux les connaître avant d’acheter car elles sont sources de conflits si elles sont mal acceptées. Il faut dans un premier temps distinguer les servitudes de droit privé de celles d’urbanisme et d’utilité publique.

 

Les premières sont souvent des droits de passage pour un voisin qui n’aurait pas un accès direct à la route. Il existe aussi des servitudes de vue, ou encore des servitudes qui définissent des distances à respecter pour les plantations.

 

Les servitudes d'urbanisme et d'utilité publique peuvent concerner la mitoyenneté, le respect des distances de construction, la protection du patrimoine ou des règles de construction spécifiques selon des règles locales ou des contraintes techniques ou géologiques.

 

Enfin, n’oubliez pas non plus de vérifier les éventuels droits de préemption. Ceux-ci peuvent permettre à la collectivité d’acheter en priorité le terrain ou envisager l’achat d’une partie du terrain si celui-ci est frappé d’alignement.