Prêt immobilier : le coût de l'assurance désormais inclus dans le taux d'endettement

Si vous êtes en négociation avec votre banquier pour un prêt immobilier en vue d’acquérir votre résidence principale avec un promoteur immobilier de Loire-Atlantique ou d’un autre département, vous savez à quel point ces dossiers ne sont pas faciles. Une des grandes conditions à satisfaire est notamment d'avoir un taux d'endettement limité. 

 

Or, de nouvelles règles impactent le calcul de ce paramètre. Dorénavant le montant des primes d’assurance de prêt doit être inclus dans ce taux et ceci peut avoir de lourdes conséquences selon les cas.

 

Le taux d’endettement se calcule en comparant les revenus d’un emprunteur avec ce qu’il paye comme mensualités de prêt. Par exemple, un couple qui dispose de 3 000 euros de revenus nets mensuels (souvent minoré des pensions alimentaires à payer et autres charges automatiques) et qui rembourse un crédit à hauteur de 600 euros par mois, a un taux d'endettement de 600/3000 = 0,2 soit 20%. 

 

Les banques évaluent votre taux d'endettement pour voir si la contribution qui vous sera demandée chaque mois, ne sera pas trop lourde pour vos finances. Ainsi, la plupart des institutions financières s'accordaient sur un maximum de 33 % de taux d’endettement, conseillé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

 

Depuis début 2021, le HCSF a décidé d’augmenter le taux maximum d'endettement conseillé de 33 à 35 %. Cette mesure peut paraître favorable aux emprunteurs, car, en première lecture, on peut penser que cela va élever le montant de crédit admissible par un ménage. 

 

En réalité, ce n’est pas vraiment le cas, car il est clairement stipulé dorénavant que les banques doivent systématiquement prendre en compte les cotisations d’assurance de prêt (ceux négociés et ceux en cours) dans le montant des charges d’emprunt pour évaluer le taux d’endettement des futurs propriétaires.

 

Or, le poids de ces cotisations d’assurance de prêt est loin d’être négligeable puisque, dans certains cas, il peut aller jusqu’à 30 % du coût total du crédit immobilier. Ceci dépend bien sûr de chaque cas particulier, mais les grandes tendances sont que les jeunes paient moins en assurance que les personnes plus mûres ou que celles qui ont des antécédents médicaux ou un historique de crédits non remboursés. Quoi qu’il en soit, le fait de comptabiliser dorénavant le coût de l’assurance dans le taux d'endettement va très certainement restreindre un peu l’accès au crédit. Mais cela va aussi diminuer le nombre de risques de dossiers de surendettement.

 

Un autre impact que va avoir cette mesure est l’absolue nécessité de mettre en concurrence les assureurs au moment de négocier son prêt. Il y a de plus en plus d’offres possibles en dehors de l’assurance offerte par l’institution bancaire qui vous finance. Mais ceci devrait se développer encore plus à l’heure où tout le monde aura un réel intérêt à faire baisser cette charge pour voir son dossier prêt accepté.

 

Il faut aussi noter que le HCSF a décidé de rallonger la durée maximum de crédit jusqu'à 27 ans contre 25 ans. Ceci comprend 2 ans éventuels de différé d’amortissement au maximum et devrait un peu faciliter les conditions d’accès au crédit immobilier, en permettant de diminuer certaines charges mensuelles.

 

Les banques ont aussi plus de liberté dans leurs décisions puisqu'elles peuvent désormais déroger aux critères de base pour 20 % des dossiers de financement. Elles avaient, précédemment, un pourcentage maximum de 15 % de dossiers pouvant sortir de recommandations générales. Cette flexibilité accrue leur permet de favoriser plus aisément des dossiers présentant des situations particulières ne rentrant pas trop dans les formules préétablies du HCSF. Le niveau d’apport reste toutefois une condition importante pour les banques au moment de valider un dossier et sur cet aspect, elle garde une grande liberté d’appréciation.