Mercredi 25 mars 2020
Si vous avez l’intention de devenir propriétaire d’un terrain dans le Morbihan ou dans un autre département, vous avez quelques vérifications essentielles à faire avant de signer quoi que ce soit. Découvrez ainsi la liste des questions les plus importantes à poser et à se poser avant tout achat de terrain, notamment à bâtir. C’est la meilleure méthode pour être certain de ne pas avoir de surprise ultérieurement.
Terrain constructible ou pas ?
Cela peut paraître évident mais il y a encore des personnes qui achètent en secteur diffus, croyant pouvoir faire bâtir un jour sur un terrain déclaré non constructible. En lotissement, la question ne pose pas, mais pour tout autre achat de terrain vous devez consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) à la mairie ou à la Direction Départementale de l’Equipement.
Vous pourrez alors vérifier quelle est la nature exacte du classement du terrain que vous convoitez et s’il est effectivement constructible.
Quelles règles d’urbanisme s’appliquent à ce terrain ?
Vous devez toujours vérifier que votre projet de construction est en adéquation avec les règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre terrain. Personne n’est vraiment libre de construire ce qu’il veut, là où il veut.
Une mairie peut imposer des règles sur l'implantation de la maison sur le terrain, le volume habitable autorisé, le style architectural autorisé et ainsi de suite. Il est donc essentiel de se renseigner avant d'acheter pour être certain que votre projet sera réalisable.
Obtenir le certificat d’urbanisme
Ce document essentiel vous donnera les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété qui s’appliquent à votre terrain. Vous y trouverez aussi une liste complète des taxes et de toutes les participations d'urbanisme qui s’imposent, et aussi l'état des équipements publics existants et l'existence ou non de droits de préemption.
Existe-t-il une limitation à la surface habitable ?
Cette question est importante, car elle conditionne la taille de la maison que vous pouvez faire construire. Celle-ci dépendra en effet de l'existence ou non d'un coefficient d’occupation des sols (ou COS).
Il n’est pas toujours obligatoirement défini (selon le PLU applicable) mais lorsqu’il existe, il s'applique de manière stricte à la surface du votre terrain. Ainsi, si votre terrain a une superficie de 600 m² et que le COS est à 0,3, vous pourrez construire une maison d’une surface habitable de 180 m² maximum.
Se renseigner sur l’état du sol
Dans bien des cas, il existe au préalable une étude de sol réalisée et qui est disponible. Elle doit vous informer sur :
- l’état du sol
- sa constitution
- l’éventuelle exploitation d’une mine sur le terrain
- une exploitation antérieure pouvant avoir été polluante
- l’état des risques technologiques, naturels ou sismiques lorsque le terrain se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention de ces risques ou dans une zone de sismicité.
Ces renseignements peuvent être aussi recoupés en faisant une petite enquête de voisinage ou ne posant les questions en mairie. Ce genre de démarche est en revanche absolument nécessaire si le particulier qui met en vente le terrain ne dispose pas d'étude de sol complète.
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