Tout savoir sur les terrains non-constructibles

Vous êtes peut-être propriétaire d’un terrain à Nantes, à proximité ou encore dans la campagne de la façade atlantique, et vous vous êtes rendu compte qu’il est non-constructible ? Découvrez alors ce qu’implique cette notion, quelle en est la raison et que pouvez-vous faire de ce terrain !

 

Un terrain non constructible est tout simplement une parcelle qui ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir. 

Pour être qualifiée de terrain à bâtir, une parcelle doit se situer dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme (PLU) ou le document d’urbanisme qui fait autorité (la carte communale par exemple ou le PLUi pour les intercommunalités). 

 

Il peut y avoir de multiples raisons, pour lesquelles, certaines zones sont classées comme non constructibles dans un PLU : la salubrité, la protection d’un site ou des personnes, une zone naturelle à protéger, ou tout simplement une volonté de limiter l'urbanisation…

 

Dans les zones classées à bâtir, une parcelle est considérée comme “à bâtir” si elle a un accès aux voies de circulation et si les raccordements aux réseaux électriques, d’eau potable et d’assainissement sont effectués. De plus, le terrain (sa nature géologique) doit pouvoir accueillir une construction.

 

Les terrains non-constructibles peuvent néanmoins accueillir certaines constructions. On distingue 2 cas :

 

● Les constructions légères et mobiles : parmi celles-ci les tentes sont acceptées sans avoir besoin d'autorisation. Pour les autres types d’habitation (roulotte, mobile-home, ou caravane) leur installation est tolérée sur une courte durée tout en préservant leur mobilité. 

Il faut qu’elle puisse se déplacer sans délai. Une autorisation d’urbanisme sera nécessaire si votre équipement est installé sur le long-terme (plus de 3 mois en règle générale mais à vérifier selon les communes) et que sa mobilité est remise en cause. Il faut savoir que la plupart des communes sont très frileuses pour accorder ce genre d'autorisation par peur de voir fleurir des caravanes dans le moindre terrain de campagne !

 

● Les constructions en dur : il est possible d’installer ou de construire des constructions de moins de 2 m² de surface et dont la hauteur est inférieure à 1,5 m. C’est à peine la taille d’un petit cabanon ou d’un abri de jardin. 

Certaines communes ont néanmoins pris des dispositions pour interdire sur leur territoire ce type de construction (même avec une surface inférieure à 2 m²).

 

Il est difficile de répondre à cette question sans connaître la particularité de chaque terrain (son emplacement, sa commune, sa taille, son emploi actuel, l’évolution possible de la zone...).

 

Mais on peut dégager 3 grands types d’actions possibles :

 

● Attendre qu’il devienne constructible : cela peut être rapide dans certaines communes déjà denses en matière d’urbanisme, mais ce sera long si le terrain est en rase campagne dans un environnement très agricole. 

Quoi qu'il en soit, vous ne perdrez pas d’argent à être patient et vous verrez certainement, un jour ou l’autre, votre terrain prendre de la valeur lorsqu’il sera classé à bâtir.

 

● Essayer de le rendre constructible : si votre terrain est à la lisière d’une zone constructible, il peut être intéressant d’engager des démarches auprès de votre commune. 

Elles peuvent être de l'ordre des négociations pour influer sur le prochain PLU, mais aussi de l'ordre du recours judiciaire si vous estimez être lésé dans la classification de votre terrain.

 

● Le revendre : certains terrains peuvent être prisés par les propriétaires des parcelles voisines. Ceux-ci peuvent vouloir agrandir un terrain attenant à une maison ou simplement agrandir leur parcelle ou encore gagner un accès aux voies de circulation. 

Si ce terrain n'est pas primordial dans vos projets futurs, il peut alors être intéressant de le céder à quelqu'un qui y mettra un bon prix car il en a besoin. La négociation est alors une affaire d’opportunité ou de patience !