Refus de vente d’un indivisaire : quelles solutions ?

Une vente de bien en indivis requiert l’unanimité des indivisaires. Mais que faire lorsqu’une personne refuse ? Quels cas d’exception sont prévus et comment faire pour passer outre ces refus ?
Mardi 31 mars 2020
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Si vous êtes propriétaire en indivis d’une maison, de terrains qui intéressent un promoteur immobilier à Vannes ou d’autres régions, ou de tout types de biens immobiliers, vous n'êtes pas sans savoir que cette situation recèle des complications. 
 
C’est le cas dans l’hypothèse d’une vente où un des indivis refuse de l’accepter. Ce problème assez courant a néanmoins des solutions que vous trouverez ci-dessous.
 

Qu’est-ce que le refus de vente d’un indivisaire ?

Après le décès d'une personne, il arrive assez souvent que le patrimoine de celle-ci soit attribué sans partage à ses successeurs. Les héritiers de la succession deviennent donc des propriétaires indivis (c’est à dire sans division des biens). 
 
A partir de ce moment-là, toute action concernant les biens doit être fait avec le consentement de tous les héritiers, jusqu’à partage de cette indivision, si elle a lieu un jour. Il est possible alors de se retrouver dans des cas où il est envisagé de vendre le ou les biens mais, pour une raison quelconque, un des héritiers change d’avis et refuse que la vente soit effective.
 
Ce n’est pas un cas rare et ce sont des situations successorales finalement assez banales qui peuvent créer des problèmes.
 

Dans quels cas l’unanimité n’est pas nécessaire ?

Si l’unanimité est la plupart du temps requise, le législateur a néanmoins prévu des cas d’exceptions pour éviter les blocages.
 
Il est donc possible de passer outre l’unanimité quand le refus met en péril l’intérêt commun.  Dans ce cas, il faut que plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits fassent une demande au tribunal de grande instance où un juge appréciera le caractère de péril de l'intérêt commun.
 
Les indivisaires doivent néanmoins exprimer leur volonté de vendre devant un notaire. Celui-ci devra alors notifier cette volonté à l’indivisaire qui refuse. Ce dernier disposera alors de trois mois pour manifester de manière officielle son refus de vente, ou toute autre intention. 
 
Ce n’est qu'après avoir constaté légalement ce refus, que le notaire constate par procès-verbal l’impossibilité de vendre. 
C’est seulement avec ce document et à ce moment-là que le tribunal de grande instance pourra se saisir de l’affaire et statuer pour autoriser éventuellement la vente, si elle ne fait pas une atteinte trop importante aux droits des autres indivisaires.
 

Un autre cas possible de vente sans unanimité des indivisaires

Un autre cas de figure prévoit que la règle de l’unanimité ne peut s’appliquer lorsqu’un des indivisaires est dans l’incapacité de manifester sa volonté. Dans ce cas, un autre indivisaire sera désigné pour être habilité à le représenter. 
 
Cela passe par une procédure analogue où un notaire devra constater par procès-verbal l’impossibilité de vente car un indivisaire est incapable de faire connaître sa volonté. 
 
Le recours devant le tribunal à grande instance sera alors possible et le juge pourra décider de désigner un autre indivisaire habilité à représenter l’indivisaire défaillant. Cette procédure s'applique notamment dans le cas de personnes gravement malades, handicapées ou ayant un trouble assez sévère pour justifier une telle procédure.
 
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