Immobilier : tout donner en conservant l’usufruit

Le don d’un bien avec conservation de l’usufruit est de plus en plus prisé. Retour sur ce mode de succession, son intérêt et son fonctionnement.
Lundi 23 décembre 2019
perion don usufruit
En matière de transmission du patrimoine, le don avec conservation d'usufruit est de plus en plus utilisé. Il s’avère une solution confortable pour les donateurs comme les héritiers et présente de réels avantages fiscaux. 
 
Que vous soyez propriétaire d’une maison neuve à Sucé sur Erdre ou de bâtiments anciens dans le grand Ouest, vous pouvez être concernés par cette formule avantageuse et souple pour votre succession. Découvrez ci-dessous ce qu’est le don avec conservation de l'usufruit et pourquoi il est si intéressant pour les deux parties.
 

Que comprend le droit en propriété ?

Selon le code civil, la propriété d’un bien se décompose en 3 parties :
  • Son usage : c’est le droit d’utiliser la chose ou l’usus.
  • Le bénéfice de ses revenus : ou autrement dit en percevoir les fruits ou le fructus
  • Le droit de le vendre, le donner ou d'hypothéquer : l’abusus.
 
En fait ce droit peut être partagée en plusieurs parties distinctes. Avec d'un côté la nue-propriété et d’un autre l’usufruit qui comprend l’usus et le fructus. C’est cette possibilité de démembrement du droit de propriété qui est exploitée dans les cas de donation en gardant l'usufruit et qui peut être avantageux pour le donateur comme pour les bénéficiaires du don.
 

Une technique avantageuse fiscalement 

La donation en démembrement est de plus en plus utilisée. En effet, elle possède de nombreux avantages. Le premier est qu’elle permet de régler de son vivant les questions de succession. Ceci dégage les donateurs d'éventuels soucis et limite les litiges à venir au moment du décès des parents.
 
Le deuxième avantage important est l'aspect fiscal. En effet, il existe des franchises totales de taxes lorsqu’on fait des dons à ses enfants. C’est-à-dire des seuils en dessous duquel il n’y a pas de frais de succession à payer.
 
Dans les faits, au moment du don, ce qui est légué est seulement la nue-propriété. Or, la valeur de celle-ci se calcule en retranchant la valeur de l’usufruit de la valeur totale du bien.
 
Quant à lui, l'usufruit est un pourcentage de la valeur du bien, déterminé sur une échelle qui est fonction de l'âge des donateurs. Plus le don est réalisé jeune plus l’usufruit est important (les donateurs peuvent jouir plus longtemps du bien) et donc plus la valeur de la nue-propriété diminue et peut être en dessous du seuil de franchise des taxes.
 
Au moment du décès, la pleine propriété de la maison ou de l’appartement qui a été auparavant donnée, reviendra aux enfants en franchise totale de taxe.
 
Il ne faut pas pour autant oublier que le don en gardant l’usufruit d’un bien a aussi ses contraintes. En effet, les parents n’ont alors plus le droit de vendre le bien sans l’accord de tous les enfants.
La même contrainte s’applique dans le cas où l’usufruitier veut changer l'usage d’un bien ou faire des modifications importantes du bien. C’est le cas si des personnes veulent transformer une résidence en local commercial, louer le bien, en céder une partie, ou réaliser des transformations importantes qui impactent la valeur du bien. 
 
Comme dans une sorte de copropriété il faut l’accord de tous pour réaliser ces changements majeurs.

 

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